解决“房地产化”顽疾，凯辉高德如何为城市赋能

近日，一则关于“国家开发银行将棚户区改造贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的传闻令市场风声鹤唳。

地产股集体应声暴跌，A股和港股均未能幸免。碧桂园、中南建设等更是连续下跌，仅6月26日一天下跌幅度均超过6%。看起来庞然大物的房地产，显现出羸弱的一面。

尽管国开行迅速做出紧急回应称：“今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。据国开行提供的数据，截至5月末，开行今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。”

但传闻背后，关于棚改政策的博弈已经非常明显。凯辉高德总裁谈子信分析指出，棚改走向“房地产化”，持续推高三四线楼市价格，正在背离国家改善城市环境、提高三四线城市居民生活水平的初衷。

城市“房地产化”原罪救赎

城市的“房地产化”已然成了原罪。

国开行相关领导解释称，棚户区改造出台的背景，本意是要解决去库存和民生问题，但在执行中走样，影响房地产的价格，直接房地产化了，就不是棚改了。

这是一次信号，国家层面正大力出手根治城市的“房地产化”顽疾。

事实上，让“房地产化”回归理性已成市场基调。从超过50家品牌房企抢滩特色小镇到《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》等从中央到地方一系列调控文件出台，再追溯至2016年底中央经济工作会提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。

棚户区改造是城市更新和转型升级的重要一环。2013年国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》，被认为是棚户区改造工程加速的标志。随后，棚改作为支持房地产投资的重要组成部分，成为了三四线楼市狂欢的支撑。在人口与产业不仅没有增加，反而还在快速流失的情况下，三四线城市房价持续增长。虚火之症不可谓不严重。

凯辉高德总裁谈子信曾说过：“要在城市发展和更新过程中，切实防范过度房地产化，重视对城市的价值运营。城市更新如果背离了社会和市场的实际需求、背离了生活的追求，城市迟早要面临惩罚。”

城市价值运营新逻辑

抑制“房地产化”的另一面，是房企正在频频做出应对。万科、龙湖等一众龙头转型“城市运营商”，试图扮演新角色，与政府一道推动城市工作。

资本市场洞若观火，地产股的连续暴跌，在某种程度上说明，房企转型的前景仍不明晰。

谈子信指出，城市更新是一个长期性的新陈代谢过程，切不可急功近利。需要进行综合分析与研究，最大限度地减少改造实践缺憾与利益损失。城市更新也绝不仅仅是对改造对象本身的更新，而是关系城市发展的一系列问题，要以城市发展的效益改善与效率提高为目标。

凯辉高德首提“城市需要价值运营”，并将自己定位在中国城市存量地产价值运营商。以城市为入口，以存量地产为依托，用系统思维组合资源，为地方政府提供覆盖城市更新、存量改造全产业链条的专业服务。

“房地产离不开城市的发展，透过对存量地产的挖潜，优化城市功能、完善城市空间布局、产业布局、人口布局、交通体系格局与生态空间格局，实现对城市的价值运营，是政府、公众与发展商共赢的局面。”谈子信说。

如何破解城市“发展焦虑症”

城市正面临普遍的“发展焦虑症”。

城市更新作为振兴城市经济、复兴城市功能，促进城市社会、经济、空间良性发展的城市活动，是破解产业、环境、社会等多方面制约城市发展瓶颈的重要解决方案。

在城市更新这一块，涉及种类比较多，历史文化更新、工业区更新、商业区更新、棚户区更新、社区更新、基础设施更新、景观环境更新等等。凯辉高德通过资源整合，拥有一套“中国城市更新投资运营系统”，里面涵盖各类型城市更新项目所需的资金、产业、人才、科技、运营资源。

为了解决城市发展和城市更新的实际难题，精准导入城市资源。多个地方政府与凯辉高德建立城市发展合作关系，搭建城市更新平台公司，设立“城市更新专项基金”，基金由地方政府牵头、凯辉高德融资运作。在这笔基金的支持下，开展全方位的城市调研、数据分析、城市设计的服务，与政府共同编制城市更新解决方案。提出解决方案之后，凯辉高德会借助“中国城市更新投资运营系统”，向城市精准匹配并导入资本、产业、人才、智慧城市技术等，帮助城市切实完成城市更新目标，真正做到给城市增值，为城市赋能加分。从根源上避免“房地产化”。

抑制“房地产化”，为城市创造价值是房地产行业新出口，对于有“发展焦虑症”的二三四线地方政府而言，凯辉高德中国城市更新投资运营系统不失为一个好的解决方案。